A doação de imóveis com reserva de usufruto é uma das formas mais inteligentes de organizar a sucessão patrimonial sem perder o controle sobre onde morar. No entanto, o que parece simples no cartório pode se tornar um quebra-cabeça na hora de abrir o programa do Imposto de Renda 2026.
Muitos contribuintes ficam em dúvida sobre quem deve listar o imóvel na sua lista de bens: o pai que continua morando ou o filho que agora é o dono oficial? A resposta curta é: ambos, mas de formas completamente diferentes e em campos específicos.
A Receita Federal utiliza o cruzamento de dados para verificar se o que o doador disse bate exatamente com o que o recebedor informou. Qualquer diferença de centavos ou de CPFs pode travar o processamento da sua declaração por meses, gerando estresse desnecessário.
Para não errar, é preciso encarar a doação com usufruto como uma operação em duas etapas: a saída da propriedade total de uma mão e a entrada da propriedade parcial em outra, acompanhada do direito de uso.
Abaixo, preparamos um roteiro simples e direto para você preencher cada ficha corretamente, separando as obrigações de cada parte envolvida no negócio.
O passo a passo para quem fez a doação
Se você doou um apartamento ou casa e reservou o usufruto para si, seu primeiro passo é ir até a ficha de Bens e Direitos. Lá, você deve localizar o item do imóvel e, no campo “Discriminação”, escrever que o bem foi doado para fulano de tal, informando o CPF dele e a data da operação.
Na coluna referente ao ano de 2025, o valor deve ser deixado em branco ou zerado. Isso indica ao sistema que você não é mais o proprietário pleno daquele imóvel. Mas a sua jornada não acaba aí, pois você ainda mantém o direito de uso.
Você deve criar um novo item na mesma ficha para declarar o usufruto. Embora esse direito muitas vezes não tenha um valor comercial declarado em reais na ficha de bens, ele precisa existir para justificar, por exemplo, por que você ainda vive naquele endereço ou por que recebe aluguéis vindos de lá.
O que muda na declaração de quem recebeu o bem
Para o herdeiro ou pessoa que recebeu o imóvel (chamado de nu-proprietário), a obrigação começa com a ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. É ali que você vai informar o valor total do imóvel recebido como doação, usando o código específico para transferências patrimoniais.
Depois, na ficha de Bens e Direitos, você cadastra o imóvel. Na descrição, é vital mencionar que você detém a “nua-propriedade” e que o doador possui o usufruto. O valor informado deve ser o mesmo que constava na declaração de quem doou, a menos que tenha sido feita uma atualização de valor com o pagamento de imposto sobre o lucro.
Esse registro é o que formaliza a sua nova posse perante o governo. Mesmo que você não possa vender o imóvel agora sem a concordância do usufrutuário, ele já faz parte do seu patrimônio oficial e deve ser reportado anualmente.
Dicas finais para não ter problemas com o leão
Um erro comum é esquecer de informar o pagamento do ITCMD. Embora esse imposto seja estadual, a Receita Federal observa se o valor da doação é compatível com a sua realidade financeira. Tenha sempre em mãos a guia paga do imposto estadual e a escritura lavrada em cartório.
Se o imóvel gerar renda, como um aluguel de uma loja comercial, a regra de ouro é: o imposto de renda sobre o aluguel deve ser pago por quem detém o usufruto. O dono do imóvel só passará a ser responsável por essa renda quando o usufruto for extinto, o que geralmente ocorre por morte ou renúncia do doador.
Seguir essas orientações simples garante que a estratégia de antecipar a herança cumpra seu papel de trazer paz para a família, sem criar problemas com o fisco. Organização é a palavra-chave para uma declaração de sucesso em 2026.
