Seu imóvel vai ganhar um “CPF”: entenda como o IPTU pode ser impactado
O Cadastro Imobiliário Brasileiro vai unificar informações dos imóveis e pode influenciar indiretamente no valor do imposto.
Cada imóvel no Brasil terá um identificador único, algo parecido com um “CPF” para casas, apartamentos e terrenos.
A Receita Federal lançou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que reúne de forma integrada os dados de imóveis urbanos e rurais, organizados pela plataforma Sinter, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais.
O objetivo do CIB é facilitar a troca de informações entre órgãos municipais, estaduais e federais, tornando os cadastros mais completos e atualizados.
O Sinter já funciona desde 2022, mas a implantação do sistema está a caminho de se expandir totalmente, com previsão para começar nas capitais em 2026 e cobrir o resto dos municípios até 2027.
Como o CPF dos imóveis pode mudar o IPTU
A novidade não deve alterar diretamente as regras ou alíquotas do IPTU, que é definido por cada município.
A mudança mais relevante está na fiscalização. Transações de compra, venda e aluguel que antes poderiam passar despercebidas ou informais agora terão registro unificado, o que reduz as chances de sonegação.
O grande diferencial é a atualização dos dados sobre o valor dos imóveis, obtidos a partir do “valor de referência”, que busca aproximar o cálculo do valor de mercado real. Isso indica uma tendência de o IPTU ser calculado com base em números mais atuais e próximos da realidade, substituindo valores que, em muitos municípios, estão defasados.
Em cidades menores, que têm menos recursos técnicos, essa atualização tende a ser ainda mais significativa, já que o CIB poderá ser utilizado como referência principal para a arrecadação.
Em imóveis rurais ou áreas rurais em transição, a situação é mais complexa e pode encontrar desafios para estabelecer critérios claros de valorização.
A diferença entre valor de mercado e valor venal
Hoje, o IPTU e outros tributos sobre imóveis são calculados com base no valor venal, que muitas vezes fica abaixo do preço real da propriedade.
Se o Cadastro Imobiliário Brasileiro reduzir essa distância, o imposto poderá ficar mais alto na prática, mesmo que as alíquotas não mudem.
No Imposto de Renda, há mecanismos para abater melhorias feitas no imóvel ao longo do tempo, o que reduz o ganho de capital tributável. Mas isso não acontece no IPTU, no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) ou nos emolumentos de transferência, e é aí que podem surgir maiores impactos.
Com a ampliação da base de cálculo do IPTU usando dados mais precisos, muitos proprietários podem perceber uma cobrança maior, pois a valorização atualizada do imóvel será levada em conta para calcular o imposto.
Especialistas chamam atenção para o fato de que esse aumento pode gerar dúvidas e até debate sobre a necessidade de ajustes legais para evitar cobranças injustas ou desproporcionais.
Como o IPTU é definido hoje
O Imposto Predial e Territorial Urbano incide anualmente sobre propriedades localizadas em áreas urbanas, conforme definido pela legislação municipal, que deve seguir critérios mínimos estabelecidos no Código Tributário Nacional.
Esses critérios incluem fatores como existência de calçamento, rede de água, iluminação pública e serviços essenciais de saúde e educação.
O contribuinte é o proprietário, possuidor ou titular do domínio útil do imóvel, e a cobrança do imposto se dá de acordo com as regras e alíquotas definidas por cada prefeitura, geralmente vinculadas ao valor venal do imóvel.
